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Droit des sociétés 
Statut et constitution de société
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Exercice d'une activité commerciale au domicile
du chef d'entreprise ou du dirigeant
Date de mise à jour : 29/09/2008
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Les développements de la présente fiche ne traitent que des dispositions législatives ; il est donc nécessaire de vérifier, par ailleurs, les clauses du contrat de bail, du règlement de copropriété et du cahier des charges.  

Attention : la possibilité d’exercer une activité commerciale dans un local d’habitation se distingue de la faculté de domicilier une entreprise ou une société (voir les fiches : Quelle domiciliation pour une entreprise individuelle ? et Quelle domiciliation pour une société commerciale ?).

Remarque : la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 réforme les dispositions applicables en matière d'exercice d'une activité dans un local d'habitation. Toutefois, les nouvelles mesures ne seront applicables qu'à compter du 1er janvier 2009, et sous réserve des dispositions contenues dans la loi de finances pour 2009. Pour en savoir, vous êtes invités à consulter le Point sur... consacré à la loi de modernisation de l'économie.

Sommaire :

I. LIBERTÉ D'EXERCICE
Il est possible d’exercer une activité commerciale dans un local d’habitation, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires (bail d’habitation, règlement de copropriété, cahier des charges).

Remarque :constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

II. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES CONTRAIRES

Ne sont évoquées ci-dessous que les règles d’urbanisme. Cependant, d’autres textes peuvent trouver à s’appliquer.Ainsi, si le chef d’entreprise ou le dirigeant exerce une activité nécessitant l’utilisation de produits dangereux, de machines bruyantes, s’il emploie du personnel ou reçoit de la clientèle, il doit s’assurer qu’il satisfait à toutes les réglementations applicables (notamment règles d’hygiène et de sécurité) avant de s’installer.

A.      Principe : le changement d’usage est soumis à autorisation préalable

Attention : en matière commerciale, il n’est pas possible d’avoir un local « mixte », c’est-à-dire dont la surface serait déclarée à la fois à usage d’habitation et à usage commercial. En cas de demande de changement d’affectation, c’est l’ensemble de la surface du local qui sera considérée comme étant affectée à un usage commercial.

1.      Champ d’application de la réglementation

La transformation de locaux à usage d’habitation en locaux d’un autre usage est soumise à autorisation préalable :

  • dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
  • dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Attention : ce principe peut être étendu à d’autres communes par arrêté ministériel pris après avis du maire et du préfet.

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble, après avis du maire et, à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d’arrondissement.

2.      Modalités d’obtention de l’autorisation préalable

 Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Dans chaque département concerné, le préfet prend un arrêté fixant les conditions dans lesquelles sont délivrés les titres et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire ses effets lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire.

Remarque : lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

B.      Exception

Aux termes de l’article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation, une activité professionnelle, qu’elle soit artisanale, commerciale ou libérale, peut être librement exercée dans une partie du local d’habitation aux conditions cumulatives suivantes :

  • il s’agit de la résidence principale de l’intéressé ;
  • l’activité est exercée exclusivement par le ou les occupants (qu’ils soient propriétaires ou locataires), ce qui interdit l’emploi de salariés dans le local ;
  • elle ne nécessite pas de recevoir de la clientèle ni d’entreposer des marchandises.
Cependant, cette dérogation ne dispense pas l’occupant du local :
  • de l’obligation d’obtenir l’accord du propriétaire ou de la copropriété ;
  • de respecter le règlement de copropriété ou le cahier des charges (lotissement) ainsi que le bail d’habitation en cas de location.

Inforeg, au service des entreprises

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