Le principe en matière commerciale est que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire. Aussi, pour être valable, la sous-location doit-elle remplir les deux conditions suivantes :

L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. À défaut, le locataire doit obtenir l’accord exprès du propriétaire. L’agrément doit être formulé par écrit et il est discrétionnaire, ce qui signifie que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Ainsi, si le propriétaire garde le silence, cela n’équivaut ni à une autorisation tacite de sous-location, ni à une renonciation à se prévaloir de l’infraction commise par le locataire si celui-ci venait malgré tout à conclure un acte de sous-location.

L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, ne dispense pas le locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location. Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale.

Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il refuse ou omet de répondre, il est passé outre.

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail commercial ou bail de courte durée, voir la fiche Qu’est-ce qu’un bail de courte durée ?).

De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.

La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste inchangée.

Toutefois, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal.

En outre, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement (voir la fiche Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ?).

En principe, il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire.

Cependant, le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire.

Par ailleurs, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement auprès du propriétaire si, et seulement si, les droits du locataire principal sont contestés.

En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, l’acte est inopposable au propriétaire. Par ailleurs, à l’égard du locataire principal, le propriétaire peut :