Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies : 

• un membre du foyer au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel ; 
• les recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) rétirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ;
• ces recettes excèdent le montant du revenu global du foyer fiscal. Pour l’appréciation  de cette condition, il convient de comparer le revenu net tiré de la location en meublé au total des revenus nets catégoriels : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères , les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Par conséquent, si l’une des trois conditions n’est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel. 

Remarques :
- certains greffes de tribunaux de commerce refusent l’inscription des loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l’administration fiscale reconnaît la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d’immatriculation ;
- le LMNP doit s’immatriculer auprès du CFE du service des impôts des entreprises dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité ;
- en cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil de 23 000 € est ajusté en fonction du nombre de jours d’exercice de l’activité. La location est réputée commencer à la date d’acquisition de l’immeuble ou à la date de son achèvement s’il est postérieur.

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l’exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur (pour plus d’informations, voir notre Parcours Guidé Créez votre entreprise).

Sont exonérées d’impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants : 

• les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n’excède pas, pour 2009, 171 euros en Ile-de-France et 124 euros pour les autres régions ; 
• le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d’hôtes).

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d’affaires ne dépasse pas 32 000 euros hors taxes (voir nos fiches Le régime des micro-entreprises, Le régime réel d’imposition, Le régime du réel normal).

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d’option.
Cependant, l’article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI) prévoit six catégories d’opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d’un local offrant, en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble), au moins trois des quatre prestations suivantes : 

• le petit déjeuner ; 
• le nettoyage quotidien des locaux ;
• la fourniture du linge ;
• la réception de la clientèle.

Si ces conditions sont réunies, l’ensemble de la prestation (assimilée à une activité hôtelière) est soumise à la TVA.

Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun. Toutefois, sont exonérées de cet impôt les personnes qui louent : 

• une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ; 
• en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d’une part, que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d’autre part, que le logement constitue pour le locataire sa résidence principale ; 
• tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (voir notre fiche Gîte rural) ; 
• des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme". 
• ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle. 

Remarque : l’habitation personnelle s’entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation sous deux conditions cumulatives : 

• les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;
• les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.

La CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base (voir notre fiche Quel régime de TVA pour votre entreprise ?) et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.
Cependant, si le propriétaire est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n’est soumis à l’impôt sur les sociétés, celui-ci est exonéré de CRL.

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (voir notre fiche Exonération des plus-values des petites entreprises).

Le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par : 

• les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droit d’enregistrement, commissions etc.) ;
• les intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions ; 
• l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance etc) ; 
• les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d’assurance ; 
• l’impôt foncier, la taxe professionnelle ; 
• les dépenses d’entretien et de réparation ; 
• les charges de copropriété.  

Pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l’un des deux régimes réels d’imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.

Pour que les locaux d’habitation loués meublés (ou destinés à l’être) n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions cumulatives suivantes : 

• être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ; 
• réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ; 
• retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l’occurrence, pour l’appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte.

Le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le déficit subi par le LMNP est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l’assiette de l’ISF.

Depuis le 1er janvier 2009, les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (article 199 sexvicies du CGI). Cette réduction concerne les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2012 de :

• logements neufs ;
• logements en l’état futur d’achèvement ;
• logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait ou l’objet d’une réhabilitation, d’une rénovation ou qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à un certain nombre de performances techniques.

Ces logements doivent ensuite faire partie :

• d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles (personnes âgées ou adultes handicapés) ;
• d'une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément qualité ;
• d’une structure affectée à l’accueil familial salarié de personnes agées ou handicapées ;
• d’une résidence avec services pour étudiants ;
• d’une résidence de tourisme classée ;
• d’un établissement de soins de longue durée.

Enfin, l’acquéreur du logement doit s’engager à donner son bien en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il est situé.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010 et de 20 % pour ceux acquis en 2010 et 2011 du prix de revient du logement plafonné à 300 000 €, majoré le cas échéant, des travaux de réhabilitation et de rénovation. La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans.