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Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement ?
Date de mise à jour : 17/08/2010
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Pour avoir droit au renouvellement de son bail (ou droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus du renouvellement par le propriétaire), le locataire doit remplir certaines conditions. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans indemnité.

Sommaire :

I. CONDITION DE NATIONALITE DU LOCATAIRE

L'article L.145-13 du Code de commerce précise que seules les catégories suivantes peuvent se prévaloir des dispositions concernant le droit au renouvellement :

  • les personnes de nationalité française ;
  • les personnes ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
  • les personnes étrangères ressortissantes de pays avec lesquels la France a signé une convention de réciprocité ou qui bénéficient d'une réciprocité législative (loi du 28 mai 1943, JO du 6 août 1943).

Remarque : sont assimilées aux nationaux, les personnes ayant combattu dans les armées françaises ou alliées pendant l'un des conflits mondiaux et celles ayant des enfants de nationalité française.

II. CONDITION D'IMMATRICULATION DU LOCATAIRE

Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l'activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.

Remarque : avant la loi n°2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), en cas de pluralité de locataires, chacun d'eux devait être immatriculé au RCS, sauf exceptions. Désormais, l'obligation d'immatriculation s'applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l'exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d'être inscrits.

Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des articles L.144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En effet, en confiant l'exploitation au locataire-gérant, son immatriculation n'est plus nécessairement requise.

Attention : depuis le 1er janvier 2009, le statut d'auto-entrepreneur permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale, artisanale ou de prestations de services sans être immatriculée au RCS ou au Répertoire des métiers (RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un bail commercial mais ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail dès lors qu'il n'est pas immatriculé au RCS ou au RM.

III. CONDITIONS DE NATURE, DE PROPRIÉTÉ ET D'EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE
A. Condition tenant à la nature du fonds

Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, que celui-ci appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (C. com art. L. 145-1 alinéa 1).

B. Condition tenant à la propriété du fonds

Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas en même temps titulaire du bail.

Le droit au renouvellement concerne le locataire propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux ou l’acquéreur du bail lorsque la cession est intervenue régulièrement (voir la fiche Comment céder son bail ?).

En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit au renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal (voir la fiche La sous-location d’un bail commercial).

Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce effectivement son commerce.

 C. Condition tenant à l’exploitation du fonds

1. Principe

Pour que le droit au renouvellement du bail puisse être invoqué, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. Lorsque l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple.

En revanche, elle est plus complexe lorsqu’un changement d’activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l’expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées :

  • en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu’il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement ;
Attention : seul le changement d’activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement (voir la fiche Comment changer ou ajouter une activité ? ) ;
  • en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d’activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d’éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d’acquérir le droit au bail.
Remarque : l’obligation d’exploitation personnelle n’est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre d’un contrat de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.
 
2. Exceptions

Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds. Cependant, il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire.

Le locataire doit apporter la preuve de l’impossibilité d’exploiter le fonds.

En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.

Exemples :
- ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d’exploitation: le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire ;
- n’ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation: le vol de marchandises, le défaut d’autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières) dans la mesure où le locataire doit prendre ses dispositions pour se faire remplacer.

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