Vous êtes ici : Accueil > Fiches pratiques > Droit des affaires > Baux commerciaux > Baux dĂ©rogatoires Le bail de courte durée, également nommé bail dérogatoire, est régi par l'article L.145-5 du Code de commerce. Il permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux dès lors que que la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans. Il est souvent appelé à tort "bail précaire" ou "bail de 23 mois". Il est à noter que le bail de courte durée n’offre pas au locataire la protection du bail commercial et la pérennité nécessaire pour fidéliser une clientèle, rentabiliser et faire fructifier une activité.
Attention : le bail de courte durée ne doit pas être confondu avec la convention d'occupation précaire justifiée par des circonstances particulières telles que la vente prochaine des murs, leur démolition ou l’imminence d’une expropriation. La convention d’occupation précaire est révocable à tout moment et ne donne lieu qu'au versement d’une redevance modeste et non d'un loyer.
La durée du bail ou des baux ne peut excéder deux années. En effet, depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (dite LME), la conclusion de plusieurs baux de courte durée successifs est autorisée, dès lors que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans.
Attention : le critère de durée ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.
Le contrat de bail doit être écrit et préciser de façon expresse qu’il se place hors du champ d’application du statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. À défaut d’écrit, la durée du bail serait de neuf ans.
Le fait que le bail soit signé pour une durée qui ne soit pas supérieure à deux ans a pour conséquence :
Le locataire doit quitter les lieux à l'échéance prévue et il n'a pas droit au renouvellement du contrat, sauf si la durée initiale du bail était inférieure à deux ans puisque la LME permet désormais de conclure plusieurs baux successifs tant que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans.
Par ailleurs, il n'a pas droit au versement d'une indemnité d'éviction, sauf disposition particulière prévue dans le contrat.
Le propriétaire n'est pas tenu de donner congé, c'est-à-dire de signifier au locataire qu'il doit quitter les lieux à la fin de contrat, sauf si le bail le prévoit expressément.
Bien que cela ne soit pas exigée par le Code de commerce, si le locataire et/ou le propriétaire ne souhaitent pas poursuivre leur relation au-delà du terme, ils auront tout intérêt à délivrer un congé. En effet, si aucune des parties ne se manifeste (délivrance d'un congé, sommation de quitter les lieux, continuation à payer les loyer pour le locataire et à l'encaisser pour le propriétaire), il s'opère automatiquement un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux.
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